不動産投資の落とし穴 鎌倉藤沢密着の税理士FPが警鐘
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不動産投資の落とし穴 致命的な損失を回避する唯一の方法とは
不動産投資の落とし穴
致命的な損失を回避する唯一の方法とは？
鎌倉藤沢密着の税理士FPが警鐘
不動産投資は、リスキーなのです。リスキーで難しいからこそ、上手くいけばご褒美としてそれ相応の利益を獲得することができるのです。減る一方の給料や将来の年金不安に備えて、個人投資家の間でマンションやアパートなどの不動産投資に関心が高まっていますが、不動産投資の斡旋会社の「カモ」にならないようにくれぐれも注意してください。
不動産投資は「せんみつ」の世界と云われていて、不動産に対する目利きを向上させるのは至難の業です。そのためには不動産業界で長年にわたって研鑽を積むしかないでしょう。ちなみに「せんみつ」とは、千のうち三つしかない、ということで、非常に確率の低いことを表現する例えです。
不動産投資のノウハウ（その業界で長年働いていたなど）がない一般的な個人投資家レベルでは、不動産投資で成功するのは、リスクが高過ぎて非常に厳しく、他に様々な投資方法がある環境において、敢えて不動産投資に着手する必要性が見当たらない、ということになります。
しかし、不動産投資は、世の中でれっきとしたビジネスとして成り立っているので、一般的な個人投資家レベルでも、不動産をもとに資産運用する方法はないものでしょうか？
１．不動産投資の落とし穴
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将来の不安に備えましょう！
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その１ 土地探しからお手伝い
その２ 自己資金なしでもOK 資金調達の金融機関をご紹介
その３ 煩雑な経営管理も まるごとお引き受け
その４ 驚きの家賃100％保証
長年の経験に裏打ちされた 確かな信頼と実績 ○△×グループ株式会社
思わず「くらっ」ときそうなCMですね。
不動産投資の経験が全くなくても、儲かる土地を探し出してきてくれて、不動産投資には多額の資金が必要になりますが、自己資金がなくても紹介してくれた金融機関が必要資金を全面融資、煩雑な事務処理も代行してくれるので楽チンこのうえなく、驚くことに家賃を100％保証してくれるとくれば、これは「やる」しかありません！
？ と思ったあなたは賢明です。？？？ と思ったあなたには、もうご説明するまでもないでしょう。
世の中にこんなおいしい話があるはずがありません。そもそも、このCMに全くウソや誇張がないとすれば、何故、その会社が自ら手掛けないのでしょうか。こんなにもおいしい儲け話なら、わざわざ赤の他人に献上する必要はないはずです。不動産投資で他人を成功させるだけの凄いノウハウを保有しているのであれば、自ら手掛ければ、もっと儲かるにちがいありません。
不動産投資の斡旋会社がなぜ自ら手掛けないのかは、「大きなリスクを伴う不動産投資を自らするよりも、その不動産投資の斡旋をした方が、リスクが小さく、かつ、儲けが大きい」と判断しているからです。
個別にそれぞれをご説明するまでもありませんが、たとえば、家賃100％保証。相場より大幅に下げた家賃を期間限定で保証しているか、初回入居時のみを保証する、といった類のものに過ぎません。
相場より家賃を大幅に下げれば入居希望者は殺到しますし、新築であれば、よほどの不良物件（人里離れた山奥にポツンと建設など）でない限り、普通だと、ほっておいても入居者は埋まるものです。つまり、家賃保証100％をしても、業者側には実質上のリスクは全くない、と断言できるカラクリになっているのです。
そうです、不動産投資は、リスキーなのです。リスキーで難しいからこそ、上手くいけばご褒美としてそれ相応の利益を獲得することができるのです。減る一方の給料や将来の年金不安に備えて、個人投資家の間でマンションやアパートなどの不動産投資に関心が高まっていますが、不動産投資の斡旋会社の「カモ」にならないようにご注意を！
２．不動産投資の利回り
不動産投資の収益としては、
・家賃収入 家賃月額５万円×８世帯＝40万円
・月額ローン支払 30万円
・年間収益 （40万円ー30万円）×12か月＝120万円
といった具合でよく案内されています。また、ローン完済後には家賃収入がそのまま収益となり、上記の例を踏襲すると、
・家賃収入 家賃月額５万円×８世帯＝40万円
・月額ローン支払 ０円
・年間収益 （40万円ー０円）×12か月＝480万円
といったところでしょうか。毎年120万円ものお小遣いが入り、ローン返済後はこれが一気に480万円！ということです。また、この物件の価格が5000万円だとすると、
480万円÷5000万円＝9.6％
として利回りが説明されています。普通預金の利率0.01%と比較すると、なんと約1000倍！
不動産投資って、随分と儲かるのですね。
これが絵空事であることは、皆さんならお分かりでしょうが、これは、全期間にわたり満室で、かつ、その後もずっと、新築時の家賃５万円で借り手がついていることが前提になっています。しかし、収入面では、
・空室リスク
・家賃下落リスク
の２つを検討しなければ、現実的なシミュレーションにはなりません。
賃借人が退去すれば収入はありません。現在、賃貸物件の空室率は全国平均で約20％ですが、少子高齢化で人口減少に歯止めがかからない状況では、空室を避けるために、家賃を下げざるを得ない場合もあるでしょう。
そもそも、新築時の家賃が中古になっても続くはずがありません。入居者を獲得するために、礼金や敷金を抑えるなど、家主間の競争も激化しているのが現状です。
この他、収入面のリスクとして、入居者の家賃滞納や問題人物の入居があります。日本では賃借人が異常なまでに手厚く保護されているので、少々の滞納があったくらいでは、強制的に退去させることはできず、その対策も必要になります。
３．不動産投資のコスト
不動産投資は、最初に物件を購入すれば終わりではなく、様々なコストが発生します。
まずは、購入時。
・業者への仲介手数料や登録免許税などが物件価格の約10％
また、毎年発生するランニングコスト等としては、
・固定資産税
・管理を業者に委託すれば、月額家賃の約10％
・賃借人退去の際に修繕費約10万円
などが発生します。これらを上記２に加味すると、
・家賃収入＝480万円ー（管理費＋修繕積立金＋固定資産税＋諸費用）
・物件価格＝5000万円＋（仲介手数料＋不動産取得税＋登録免許税＋諸費用）
となり、利回りを2-3%引き下げます。
これらの費用は定期的に必ず発生するものだけですが、この他、雨漏りや給排水設備の故障などの入居者からのクレームは最終的に家主が負担しなければなりません。また、一棟買いなどであれば、外壁や看板などの崩落を起こさせた場合、民事上の責任以上のものを負う可能性もあります。
日本の財政が火の車なのは周知の事実ですが、その解決策は、収入を増やすか支出を減らすかしかありません。収入を増やすとは、基本的に増税になりますが、何でもかんでも増税できるわけではなく、困ったときは、必ず
・嗜好品
・高額取引
の増税が検討されます。嗜好品とは、酒・タバコ・ゴルフやパチンコなどの遊戯。高額取引とは、相続、自動車、そして「不動産」です。高額取引は、金持ちがするもの、少なくても資金に余裕がある人がする、という前提があるのでしょうか。ともかく、将来、不動産に対する増税があることを前提に、コスト計算をする必要があると考えます。
４．不動産投資のローン
「不動産投資は、たとえ、上記２に上記３を加味したとしても、利回りは5-6%くらいにはなるのだから、今のご時世では有利な投資対象じゃないの」と、もしかしたら、お考えかもしれません。
そんなあなたに警告です！必要となる費用はこれだけではないのです。ここまでの計算は、全てを自己資金で賄っていることが前提になっています。退職金や相続等があれば、比較的資金にも余裕があるでしょうが、上記１でご案内したような「自己資金なしでもOK 資金調達の金融機関をご紹介」というケースだと、逆に全てを借入により対応することになります。つまり、支払利息が発生する、ということです。
「今は住宅ローンも２％前後だし、変動金利であれば、1％を切っている金融機関も少なくないから、金利なんて大したことないのでは」とお考えであれば、残念ながら、大きな認識違いがあります。
会社員や公務員は返済能力が高いとされ、金融機関の審査にも通りやすいのですが、マイホーム購入の際に利用する住宅ローンとは異なり、不動産投資では、主に事業用ローンを利用することになります。金利は、一般的に、住宅ローンと比較するとかなり高く、そして大半が変動金利です。
たとえ、いまは返済可能であっても、いまは「超」低金利の時代で、変動金利で借り入れ、そしてこれから金利が上昇していくと、ローンの返済が大きな負担となるリスクが伴います。
この支払利息までを加味すると、普通であれば、不動産投資はビジネスとしては成り立ちません。
５．不動産投資の流動性リスク
不動産投資をしても、バブルの頃とは違って、不動産価格の値上がり益のみを狙う人は少ないようです。「毎月の家賃収入をベースに不動産投資の損益を考えているので、目先の不動産価格の変動に一喜一憂はしない。よって、当面、売却も考えていない」という人も多いでしょう。
本当に売却した時のことを考えなくてよいのでしょうか。家賃下落などで想定していた収入が得られず、ローンの返済や経費が重荷となって、これ以上不動産投資を継続できない、という可能性もあるはずです。その他、急きょ、都合により資金が必要になり、売却せざるを得ない、ということもあるでしょう。
しかし、売却するのは簡単ではありません。
株のように「多数対多数」の取引ではなく「一対一の相対取引」である不動産は、売却価格に拘らなければ、株のように売りに出せばすぐ売れる、というものではありません。売却できるまでの期間は不明で、早くても１〜2ヶ月、長ければ半年以上かかることも珍しくなく、また、売り急ぎの場合だと、相場よりかなり安くせざるを得ないでしょう。
しかし、売れるだけで、まだマシなのです。
一般的に、新築物件には業者の利益が約20％加算されていて、中古になったとたんに価値がその分減少します。そして、10-15年くらいかけて緩やかに減少していき、その後は比較的安定する、といった経過をたどります。
よって、売却すると多額の損失が発生して、売却代金がローン残高に満たず、たとえ損を覚悟であったとしても、ローン返済に必要となる不足分の資金を別途用意しないと、売るに売れない、という状況になります。
これは、あくまで一般的な不動産価格の推移の場合ですが、不動産価格の急落でもあれば、更に困難な状況に陥ることになるのです。
６．不動産投資の資産価値
不動産投資の成功は、2年や3年では判断できません。これを判断できるのはもっと先の将来で、少なくても、ローン返済と建物減価償却が共に終了し、不動産投資の主たる費用である支払利息分と建物減価償却費用分の投下資本の回収が完了しないと、最終的に成功だったか否かは判断できるわけがないのです。もし、途中で地震でもあって建物が崩壊すると、その時点で、不動産投資は強制終了となり、大幅赤字でジ・エンドです。
例えば、建物2000万円・土地2000万円の不動産投資を4000万円全額借入でしたとします。仮に30年間でローンの支払いが終了し、建物部分の減価償却も終了するとして、
・30年間の家賃合計＋30年後の土地時価
・ 建物減価償却費用2000万円＋その他全ての費用(支払利息含む）＋借入金4000万円
を比較して、前者 > 後者 であれば、その時点でこの不動産投資は、一応、成功だったと云えるでしょう。
よくある勘違いですが、建物には資産価値はありません。30年間かけて減価償却が進んでいき、最終的に資産としての価値はなくなります。土地の売却を考えると、資産価値どころか、撤去費用が発生してしまうので、マイナスの資産価値になる、と考えた方が妥当かもしれません。
さて、上記の比較ですが、30年後に 前者 > 後者 となるの見込はありますか？過去には「土地神話」があり、多少は収支が合わなくても、つまり、赤字であったとしても、土地価格の値上がり益で、この赤字をカバーすることができました。しかし、少子高齢化が進んで人口が減少していく中で、不動産価格は上昇するのでしょうか。
おそらく、賃貸収支の赤字をカバーするどころか、土地価格も下落して、損失がさらに拡大してしまう、と考えるのが、妥当なところだと考えますが、如何でしょうか。
７．不動産投資を資産運用として判断すると・・・
不動産投資だけではなく、資産運用としての選択肢は、他にも色々ありますが、大富豪でもない平均的な個人投資家があえて不動産投資を選択する必要があるのでしょうか。
投資の成功は、あらゆる点について対象を「分散」し、長期的スタンスで取り組んで、リスクを回避するのがポイントです。1年や2年の短期間で資産を一気に何倍にも増やす、というのは、投資ではなく、当たるか外れるかの丁半博打と同じレベルの「投機」です。
不動産投資は、投資単位が大きい、つまり、高額であることに起因して発生する、次の２点の問題を回避することができません。
一つ目は、不動産は高額であることから、これを数多く所有できず、故に、それぞれの物件の当たり外れ（空室リスクなど）を回避できない、ということです。分母の数が多くなれば、空室が発生したとしても、他の物件でカバーできますが、一つしか物件を所有していないのは云うに及ばず、数件であったとしても、そのうちの一つが空室になれば、たちどころに資金繰りは悪化し、経営破たんしてしまいます。
もう一つは、資産全体の保有割合が不動産のみに極端に偏る、ということです。前述のリスクをカバーするほど物件を数多く所有している人で、さらに、資産全体に占める不動産割買いが極端に高くない（例えば、1/3など）という投資家は、よほどの大富豪でなければ、ありえません。
数多くどころか、一件のみの所有であったとしても、資産全体の半分以上を不動産が占めることになるはずです。ましてや、複数の所有となると、ほぼ資産の100%が不動産、ということになるでしょう。そうなると、あなたの運命は、不動産価格と命運を共にすることになります。
あと、参考までに、不動産投資の節税効果を謳っている事例が散見されますが、これも要注意です。給与所得で支払った税金を不動産所得の赤字で取り戻す、といった節税手法であることが多いのですが、短期間であるならまだしも、未来永劫、赤字が継続するのであれば、そもそも、不動産投資がビジネスとして成り立っていない、ということを意味しており、検討に値しません。
８．不動産投資で成功するポイントは？
不動産投資がいかにハードルの高い、厳しく難しいビジネスであるかをご理解頂けたのではないでしょうか。では、このハードルの高い、厳しく難しいビジネスである不動産投資で成功するためのポイントは何なのでしょう？
・家賃を高く設定する？
家賃は高く設定できるに越したことはありませんが、当然、相場というものがあり、これを逸脱して高く設定しても、入居者がなくなるだけです。
・空室率を下げる？
空室率を下げるための劇薬は家賃を下げることですが、不動産投資にも採算ラインがあり、これを下回る金額で家賃設定をしても、ビジネスとして破綻するだけです。
・コストを下げる？
税金を踏み倒せる特殊なノウハウでもあれば別ですが、コストも必要なものは必要なので、これを劇的に圧縮することは不可能でしょう。
・自己資金で始める？
金利の高いローンを利用するよりは有利にはなるでしょうが、自己資金を投入するということは、その自己資金の運用を放棄することでもあり、根本的な解決にはなりません。また、資産が不動産に偏重する、という観点からも、再考すべきでしょう。
あれも違う、これも違う、とくれば、不動産投資で成功するポイントは、一体、何なのでしょうか？それは、
不動産投資は「物件選定」が全て
ということです。物件価格の割には家賃を比較的高く設定でき、空室率も低く、コストも相応程度にしか発生しない、という物件を見つけ出すことができれば、不動産投資が抱える全ての問題は解決されます。ちなみに、このような物件であれば、売却したい時に買い手がなかなかつかない、ということもなく、不動産投資の流動性の問題も小さくすることが可能になります。
では、家主が売り急いでいるなどで、明らかに「超」お買い得となっている物件を優先的に紹介してもらえるように、仲介業者と仲良くすればよいのでしょうか。残念ながら、そのような物件があれば、仲介業者はわざわざあなたに紹介などするはずがなく、市場に出さず事前に自らで買い上げてしまうので、一般人には購入が不可能になっているのが現状です。
そうなると、どうすればよいのでしょうか。それは、世の中に数多くある物件のうち、特別に目立ちはしないが、実は非常にお買い得である、ということを見極めるだけのノウハウを自ら習得するしかありません。
しかし、不動産は「せんみつ」の世界と云われていて、不動産に対する目利きを向上させるのは至難の業です。その業界で長年にわたって研鑽を積むしかないでしょう。ちなみに「せんみつ」とは、千のうち三つしかない、ということで、非常に確率の低いことを表現する例えです。
よって、ここまでの結論としては、特に不動産投資のノウハウ（その業界で長年働いていたなど）がない一般的な個人投資家レベルでは、不動産投資で成功するのは、リスクが高過ぎて非常に厳しく、他に様々な投資方法があるのに、敢えて不動産投資をする必要性が見当たらない、ということになります。
しかし、世の中では不動産投資は、れっきとしたビジネスとして成り立っており、一般的な個人投資家レベルでも、不動産をもとに資産運用する方法はないのでしょうか？
９．不動産投資の切り札とは
不動産投資が抱える固有の問題を整理してみましょう。
・投資単位の金額が大きい
不動産投資は、少額のものでも数百万円が投資単位となり、通常は1000万円単位、一棟買いの場合だと億単位、と高額です。その結果、「多額の資金が必要になる」「投資単位を増やすことによるリスクヘッジができない」「資産が不動産に偏重する」といった問題が発生します。
・空室率の問題
空室率を下げるために単純に家賃設定を低くすると、採算割れとなりビジネスとして破綻してしまいます。一方、空室が続くと資金繰りが直ぐに行き詰ってしまうので、家賃設定と空室率のバランスを常に考えなければなりません。
・流動性の低さ
現金が必要になっても、売却して換価できるまでに1か月から半年程度の期間が必要になります。売り急ぐ場合は、売却価格を大幅に低くせざるを得ず、多額の損失が発生します。また、最悪の場合（放射能による環境汚染など）は、売却価格をどんなに低く設定しても、売却できない場合可能性があります。
・ノウハウ習得の難しさ
数多くある不動産の中から収益を生み出す優良物件を見極めるノウハウを習得するのは容易ではなく、長い間の研鑽が必要になります。
これら不動産投資が抱える固有の問題を回避しつつも、不動産をもとにして資産運用する方法はないのでしょうか？つまり、
・投資単位が小さく
・空室率に悩むことなく
・売りたいときには直ぐ換金できて
・特別なノウハウは不要
という、良いとこ取りの不動産をもとにした資産運用方法がないのか、ということです。
それが「REIT」という金融商品です。
このとんでもないわがままに応える、REIT（Real Estate Investmet Trust の略）という金融商品があるのです。これは投資信託のひとつで、投資対象を不動産に特化して運用されています。
概要としては、投資法人という特殊形態の会社が多数の投資家から資金を集め、オフィスビル、商業施設、マンションなどの不動産を購入し、そこから生じる賃料や不動産の売却益を投資家に分配する、というものです。「株を購入して、配当を受ける」といった構図に近いでしょうか。
REITには、以下のような特徴があります。
・投資単位が小さい
実物の不動産投資だと、投資単位は最低でも数百万円以上になりますが、REITの投資単位は、10万円前後から100万円前後と、かなり少額になります。
・空室率に悩むことがない
投資家が不動産そのものを保有するわけではないので、物件を管理する必要がありません。
・売りたいときには直ぐ換金できる
証券取引所に上場されている有価証券なので、株式と同じ感覚で市場ですぐに売却できます。
・特別なノウハウは不要
不動産市場の展望、といった大局観を持つ必要はあるでしょうが、REITにおける個別の不動産投資は専門家が実施するので、数多くある不動産の中から収益を生み出す優良物件を見極める、といった特別なノウハウは必要ありません。
・比較的高い利回り
実物の不動産投資だと、うまくいって現実的には5％前後、悪ければ大幅赤字で破産、ということもあります。また、最終的にその不動産投資が成功なのか否かは、ローン返済や建物減価償却が終了する30-40年先の遠い将来にならないと判断できません。
一方、税制上の制約から利益のほとんどを分配しなければならないこともあり、現在上場しているREITの分配金利回りの平均は約5％で、株式配当や国債と比べても、かなり高い利回りを確保しています。
如何でしょうか。現物の不動産投資が抱える問題のほぼ全てを回避しつつ、利回りは現物の不動産投資と遜色ないかそれ以上のパフォーマンを発揮する、REITの魅力をご理解頂けたはずです。
数あるREITの中から銘柄を選ぶ判断基準のポイントについて、その詳細は市販の書籍に譲りますが、主なものとして、
・スポンサーが大手企業だと財務信用力があり、総じて格付けも高い
・時価総額が1000億円以上の規模
の２つが挙げられます。
また、個別の株式に当たり外れがあるように、個別のREITにも当たり外れがあります。株式の場合、この当たり外れを回避するために、株式市場全体の値動きに連動する、つまり、日経平均株価に連動する上場投資信託があります。REITにも同様のものがあり、REIT市場全体の値動きを反映する東証REIT指数に連動する上場投資信託があります。
不動産市場そのものに魅力を感じて投資するのであれば、当たり外れというリスクを回避できない個別のREIT銘柄に投資するのではなく、この東証REIT指数連動型上場投資信託に投資してリスク回避することをお勧めいたします。
10．REITによる不動産投資をさらにバージョンアップ！
ここまでの長文にお付き合い頂き、お疲れ様でした。じっくり理解しながら読み進めたのであれば、軽く1時間は要したのではないでしょうか。
さて、これまでご案内してきた不動産投資のポイントは、
・実物の不動産投資は、「投資単位が大きい」「空室率の問題」「換金性が低い」
「特別なノウハウが必要」など問題が多い割には、高いリターンを見込みにくい
・あえて実物の不動産に投資するのではなく、実物の不動産投資が抱える問題を回避し
つつ、比較的高い利回りが期待できるREITに投資する
・REITにも当たり外れがあるので、これを回避できる東証REIT指数連動型上場投資信託
を選択する
といったものでした。
資産を増やす王道は、投資で増やすことではなく、夢のない話になりますが、元本そのものを増やしていくことです。毎年500万円をREITによる不動産投資だけで得るためには、運用利率を5%としても元本は１億円も必要となり、現実的ではありません。
しかし、給与所得や事業所得であれば、毎年500万円を得ることは決して夢物語ではありません。働いて元本を増やしていくことこそが資産を増やす王道であり、まずはこれに注力すべきであって、投資はあくまでもプラスアルファに過ぎないのです。
このサイトでは、獲得した元本を「手間暇かけることなく」「比較的安全に」「ある程度の運用率で」さらに増やすにはどうすればよいか、という前提でご案内しています。決して大儲けを狙うのではなく、不動産市場全体が成長する程度なりにその収益が獲得できればよしとする、つまり、インフレを睨んでその資産価値を下げない、言い換えれば、損をしないためにはどうすればよいのか、ということです。
投資の世界のことなので「絶対」ということはありません。しかし、この方法に則って不動産投資をすれば、不動産投資の落とし穴に転落することなく、致命的な損失を回避する唯一の方法である、と考えています。
「いい話を聞けて（読めて？）よかった」と安心しているあたな、ホッとするのはまだ早いですよ。なぜなら、REITによる不動産投資をさらにバージョンアップさせる驚愕の投資方法があるからです。
「ドラゴン桜」という学園ドラマをご存知でしょうか？
元暴走族という異色の経歴を持つ弁護士・桜木建二が、偏差値36の落ちこぼれ高校生たちに「世の中の仕組みと現実」を教え、そして彼らを見事「現役東大合格」へ導く、という奇跡と感動の学園ドラマです。
このドラマ、10代の若者や受験生を抱える親世代だけでなく、日々の競争社会を生きているビジネスマンにも大きな反響があり、当時の社会現象になりました。
このドラマの中で次のようなシーン（第１話 「人生を変えろ！東大へ行け」）がありました。
そのルールは全て、頭の良い奴に都合のいいように創られてるってことだ。
逆に、都合の悪い所は わからないように上手く隠してある。
だが、ルールに従う者の中でも、賢い奴は そのルールを上手く利用する。
例えば、税金。年金。保険。医療制度。給与システム。
みんな、頭の良い奴がわざと分かり難くして、
ろくに調べもしない頭の悪い奴らから多く採ろうという仕組みにしている。
つまり、お前らみたいに、頭を使わず、面倒臭がってばかりいる奴らは、
一生騙されて高い金払わされ続ける。
賢い奴は、騙されずに 得して勝つ。
バカは騙されて 損して負け続ける。
これが、今の世の中の仕組みだ。
これは、東大進学の特別クラス担任として就任挨拶をするシーンにおける、弁護士・桜木建二のセリフです。
「税金、年金、保険、医療制度、給与システム、といった社会のルールは、全て頭の良い奴が自分達の都合のいいようにこれを創り、頭の悪い奴らから多く採ろうという仕組みになっている」と説いています。
「賢い奴は そのルールを上手く利用し、一方、面倒臭がってばかりいる奴らは、一生騙されて高い金を払わされ続ける」と断言します。
賢い奴は ルールを上手く利用する
なんと示唆に富んだ名言でしょうか！
ルールを上手く利用するか、しないか。たったこれだけの違いで、一生騙されて高いお金を払わされ続けるか否か、の差ができてしまいます。賢い奴は、騙されずに得して勝ち、バカは騙されて、損して負け続ける。これが、今の世の中の仕組みなのです。
では、REITによる不動産投資において、賢い奴が上手く利用しているルールとは？
それは、確定拠出年金制度です！
REITによる不動産投資を実践して、毎月2.5万円ずつ年間30万円を投資し、1.5万円の運用利益を獲得したとします。利益率は5%なので、かなり上手く資産運用できたことになりますが、ここから利益の20%分（平成26年より）である3000円の税金を納付して、手元に残るのは1.2万円で4%分になります。
しかし、全く同様に、毎月2.5万円ずつ年間30万円を投資し、1.5万円の運用利益を獲得したとしたとしても、確定拠出年金制度を利用すると、
- 積立時 投資額がそのまま所得控除
- 運用時 運用利益は全額非課税
- 受取時 退職所得控除や公的年金等控除により税負担が大幅軽減
という、他の金融商品ではあり得ない破格の特典が付与されます。特に積立時の所得控除が大きいといえます。
このサイトの読者の所得税率等は30%くらいを想定していますが、積立時の特典である「投資額がそのまま所得控除」により、利益率が実質的に5%から35%へと30%も跳ね上がります。全くリスクを負うことなく年率30%ものハイリターンを得ることは、詐欺以外はあり得ないといっても過言ではありませんが、この確定拠出年金制度というルールを上手く利用することにより、これを実現することが可能になります。
また、運用時の特典である「運用利益は全額非課税」により、利益に対する税金が課せられません。そして、受取時の特典である「退職所得控除や公的年金等控除により税負担が大幅軽減」により、一般的には受取時にも税金が課せられることもないはずです。あったとしても、その負担額は大幅に軽減されます。
如何でしょうか。「確定拠出年金というルールを上手く利用するか、しないか」、たったこれだけの違いにより、同じようにREITによる不動産投資をしたとしても、とんでもない違いが発生するのです。しかも、これは1年限りのことでなく、60歳になるまで毎年のことなので、最終的なREITによる不動産投資の結果に及ぼす影響は計り知れないものになるでしょう。
税金、社会保険や民間保険、資産運用や不動産投資などは、税理士、社会保険労務士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家のアドバイス一つで、この様に、数十万円、数百万円も結果が異なってくることが少なくないのです。特に、個人事業者や小規模会社で、ある程度の利益が予想される場合、その対策の巧拙は、成功の命運を大きく左右する、といっても過言ではないでしょう。「ルールを上手く利用するか、しないか」たったこれだけの紙一重の差が、決定的な違いを生じさせるのです。
また、これらの制度はお互い密接に関連していて、「税金は安くなったが、それ以上に社会保険が高くなっていた」では意味がありません。逆に「税金は多少高くなるが、それ以上に社会保険料が劇的に安くなる」といった全体を俯瞰した対応が必要です。
こうした理由から、税理士や社会保険労務士の中でも、税金だけでなく、社会保険だけでなく、これらの制度全体を俯瞰できる専門家から適切なアドバイスを受けることをお勧めします。
このサイトには掲載できていない「賢い奴が上手く利用しているルール」は、まだまだありますが、それでも、専門家からのサポート受けずに、あなたお独りでされますか？
お問合せ
もう少し詳しい話を、直接、税理士や社会保険労務士に相談したい、とお考えの方は､下記の「訪問日時のご予約」のメールフォームに必要事項を入力して、メール送信して下さい。折り返し、こちらから返信します。
このサイトは「個人事業として始めたビジネスがある程度成功し、次のステップとして税金対策などを考えて、自宅を本社として会社設立を検討している個人事業者」をモデル読者として想定し作成しています。このレベルの個人事業者だと「年収700万円から1500万円クラスの所得層」になるでしょうか。
メインサイトである「会社設立 3つの警告」において、会社設立の注意点や法人成りのメリットデメリットをご案内し、サブサイトである「間違いだらけの税理士選び」では、税理士選びのポイントや節税のツボなどについて記載しています。
また、税理士や社会保険労務士として顧問先をサポートするためには、
・税金だけでなく
・社会保険料だけでなく
・会社分だけでなく、個人分もあわせて
・資産運用、不動産投資、民間保険活用をも含めた包括的な対策
が必然的に求められてくるため、「資産運用の王道を歩め」「不動産投資の落とし穴」「保険選びの鉄則７ヶ条」といったサイトにおいて、それぞれの急所を解説しています。
１．相談料金は？
顧問契約前のご相談は、最終的に契約の締結に至らなかったとしても、無料とさせて頂きますので、お気軽にご連絡ください。
しかし、私どもの説明に納得いただき、両者が合意に至った場合には顧問契約を締結する（顧問契約のお返事は、その場で即答するのではなく、後日にじっくり検討した後で結構です）という前提でのご相談になるので、顧問税理士を必要とする事業規模でない場合は、市役所などが開催する無料相談のご利用をお勧めします。
２．相談対象者は？
「小規模零細ながらも、そこそこの利益が見込める方」を対象者として、税金だけでなく社会保険料も含めた租税公課の包括的な負担軽減を図ることに私どもは特化しています。詳しくは「顧問先を絞り込む理由は」をご参照ください。
ちなみに、私どもがお手伝いをしている顧問先の一部をご紹介すると、
・日本を代表する１部上場企業の重電メーカーに原発関係の設計図を納品
・退職した会社とのパイプを活用して防衛庁などに技術サービスを提供
・サラリーマン時代に培ったノウハウを活かして厳選したレアもの雑貨を通信販売
・特殊資格をベースとして特定の分野に特化した介護サービスを提供
・全国紙新聞社の印刷部門に専門メンテナンスサービスを実施
・非英語圏の外国法人の日本駐在員として貿易事務手続きを担当
・ソフト自社開発とともに、技術顧問としてソフト会社をサポート
・退職した大手１部上場企業である商社に独自の業務サポートを展開
といった方々になります。これらの事業に共通していることは、
・これまで培ってきた経験とノウハウをベースにしており、オリジナリティが強い
・事務所や店舗が不要で、自宅を本社として登記
・設備投資が不要
・社員は夫婦などの親族のみで、必要に応じてパートやバイトで補充
といった点が挙げられます。つまり、「強い独自性により差別化が容易なので価格競争に陥らず、かつ、費用もあまり発生しないしくみであるため、利益を稼ぎやすいビジネスモデル」だということです。
あなたの事業が上記に共通する点が多ければ、税理士や社労士として、私どもはおおいにお役にたてると考えます。
３．顧問報酬は？
事前のお尋ねで多いものの一つに「顧問報酬はどれくらいになりますか？」という料金に関するものがあります。顧問契約を締結するにあたって重要な事項ではありますが、家電製品の販売ではないので「XX万円です」といった即答できる性格のものではありません。
このあたりの詳細については「税理士報酬の業界相場は」に詳述していますので、ご参照ください。
４．打合場所
通常は、私どもがそちらに伺ってお話を承ります。これは、適切にアドバイスするには、話の流れに応じて、様々な書類を拝見する必要があるかもしれない、ということと、住居も含めた相談者の環境を把握したうえでアドバイスしたい、というのが主な理由です。
しかし、もしご希望であれば、私どもの事務所へお越し頂いても、そちらの近くの喫茶店などでの打合せでも結構です。
５．ご訪問の日時
ご訪問の日時についてですが、希望時間や希望曜日について特に希望がない場合、「特になし」を選択し、その他の希望事項に「近日中に打ち合わせたい」などを入力してください。
なお、コメント欄に現況などをお知らせ頂ければ幸いです。
６．売込み一切なし
私どもは「わが事務所をぜひ！」といった売込みは一切致しませんし、説得もしません。もちろん、訪問の後に、売込みのためのしつこい電話やメールもありません。
それでは、あなたからのご連絡をお待ちしています。
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